新华财经上海9月19日电（谈瑞）9月19日，上海市财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一文件并非全新政策，而是对8月25日上海楼市新政中房产税相关内容的细化落地。
专家表示，此次调整聚焦非本市户籍居民家庭住房税收优惠，在保持本市户籍家庭及非沪籍首套房税收政策稳定的同时，针对非沪籍多套房的房产税减免规则作出明确，为上海房地产市场注入新的政策动能，也折射出当前楼市调控“精准发力、支持合理需求”的鲜明导向。
回溯上海房产税试点历程，2011年出台的暂行办法中，二套及以上住房的房产税减免政策仅覆盖本市户籍家庭，非沪籍家庭彼时受限于限购政策，仅能在上海购买1套住房。随着近年来限购政策持续优化，非沪籍家庭在沪购房套数限制逐步放宽，尤其是外环外符合条件的非沪籍家庭已不限购房套数，但二套及以上住房的房产税仍需全额缴纳，较高的持有成本成为制约这部分群体购房需求释放的关键因素。
此次政策优化的核心，在于将非沪籍家庭购买二套及以上住房的房产税减免标准，与本市户籍家庭拉平。根据政策，符合条件的非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，在合并计算家庭全部住房面积后，可享受人均60平方米的免税面积扣除。这一调整直接降低了非沪籍多套房持有者的持有成本，以三口之家为例，若其置换的二套住房面积在180平方米及以下，在扣除人均60平方米的免税面积后，可实现房产税全免，这对改善性住房需求的支持效果尤为显著。
值得注意的是，非沪籍家庭首套住房的房产税减免政策并未发生变化，仍延续“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才”以及“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”可享受免税的规则。同时，政策明确执行时间为2025年1月1日，已购买应税住房且符合条件的购房人，可向应税住房所在地税务机关重新申报房产税纳税信息，期间多缴纳的税款可予以退还，这一“退税”安排进一步打消了部分购房者的顾虑，切实降低了其住房持有成本。
对于居住证未满3年的非沪籍购房者，此次政策也给出了“先征后退”的解决方案。这意味着此类购房者在购房时虽需按规定缴纳房产税，但待居住证持有年限满3年后，可凭相关证明办理退税，享受与满3年居住证持有者同等的税收优惠。
“政策出台有一个重要的出发点，就是外地户籍居民家庭（包括单身）有了二套房的购买资格，所以针对买二套房的房产税政策必须补全。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策总体上对有3年及以上居住证的非户籍居民家庭的改善性购房给予了非常好的支持。
从市场数据来看，上海房地产市场，尤其是外环外市场，仍然面临一定压力。据上海市统计局数据，1-8月，上海商品房新开工面积963.03万平方米，同比下降28.5%，其中住宅新开工面积510.34万平方米，下降33.5%；商品房销售面积1027.46万平方米，下降1.0%，住宅销售面积830.37万平方米，下降2.1%。价格方面，8月上海新房价格环比上涨0.4%，领跑全国主要城市，而二手房价格环比下降1.0%，降幅较上月扩大0.1个百分点，一二手房市场呈现明显分化。
在此背景下，外环外的新房市场库存压力尤大。据安居客上海在8月底的统计数据，上海外环外库存面积为561.65万平方米，占比达到了76.6%，去化周期为17.6个月，而同期外环内去化周期仅7.3个月。就此而言，房产税政策的细化落地，与此前外环外非沪籍家庭不限购等政策形成合力，预计将对市场产生多方面影响。
从需求端来看，政策直接降低了非沪籍多套房购房者的持有成本，尤其是改善性需求群体，其购房意愿有望得到提振，进而带动住房交易量回升，特别是外环外等此前限购放松区域，可能成为需求释放的重点区域。行业人士认为，此次政策优化将对市场形成一定带动效果，有助于缓解当前商品房销售面临的压力，为“金九银十”传统销售旺季注入活力。
从市场信心层面而言，此次政策进一步传递了上海支持合理住房消费的信号。自“沪六条”房地产新政出台以来，上海已通过限购放松、税费优化等一系列措施，营造“购房政策历史最宽松”“购房门槛历史最低”“购房成本历史最低”的市场环境。房产税政策的细化，既是对“沪六条”精神的落实，也体现了政策的连贯性和稳定性，有助于修复购房者对市场的预期，增强市场主体信心。
不过，也需理性看待房产税政策对市场的影响。一方面，政策的效果释放需要一定时间，短期内可能更多体现在市场情绪的改善上，而对销售数据的拉动作用仍需观察后续市场交易情况；另一方面，上海房地产市场的分化特征明显，二手房市场面临的下行压力、新开工面积的大幅下降等问题，难以仅通过房产税政策完全解决，未来仍需配套政策持续发力，推动房地产市场实现平稳健康发展。
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